Ronald Slabke über die Zukunft des deutschen Wohnungsmarktes

Selten hat eine makroökonomische Veränderung den deutschen Immobilienmarkt so abrupt getroffen wie die Zinswende des Jahres 2022. Nach einem jahrzehntelangen Boom, getrieben von fallenden Zinsen, fror der Markt für Wohneigentum plötzlich ein. Das Transaktionsvolumen brach ein, Finanzierungen platzten, und die Unsicherheit dominierte. Wie resilient ist der Markt also? Ronald Slabke, Gründer und Vorstandsvorsitzender der Hypoport SE, blickt im Podcast Asset Class tief hinter die Kulissen der Branche, die er mit seinen Plattformen maßgeblich digitalisiert hat. Seine Analyse zeigt: Der Wendepunkt ist erreicht, doch die größten Herausforderungen sind gar nicht mal die Zinsen.

Das Plattform-Prinzip: Wie Hypoport den Finanzierungsmarkt digitalisierte

Als Ronald Slabke 1999 per Management Buyout das Unternehmen übernahm, das später zu Hypoport werden sollte, war der Begriff „FinTech“ noch nicht erfunden. Doch die Vision war klar: Immobilienfinanzierung sollte digital werden. Das Kernproblem war dabei die Zersplitterung des deutschen Bankenmarktes. „Für Berater war es sehr schwer, aus den hunderten Banken in Deutschland die optimale Lösung zusammenzubauen“, analysiert Slabke. Hypoport löste dies mit Europace, einer technischen Plattform, die Beratende und Banken vernetzt und für Konsumierende das optimale Produkt findet.

Statt auf Venture Capital setzte Slabke auf Bootstrapping und ein partnerschaftliches B2B-Modell. Hypoport lizensierte Software nicht einfach, es gründete Joint Ventures mit den großen Sektoren – darunter Finmas mit den Sparkassen und Genopace mit den Genossenschaftsbanken. Der Erfolg basiert auf einem klaren Anreizsystem: Hypoport verdient nur, wenn eine Finanzierung erfolgreich zustande kommt. Dieses Ökosystem machte Hypoport zum MDAX-Konzern und Slabke zu einem der Architekten der modernen Immobilienfinanzierung in Deutschland.

Achterbahnfahrt Zinswende: Von 600 auf 100

Der Erfolg spiegelte sich auch an der Börse wider: Die Hypoport-Aktie stieg von 15 Euro im Jahr 2015 auf über 600 Euro 2021. Dann kam der Schock. Die Zinswende traf die Branche mit voller Wucht. „Innerhalb von einem halben Jahr kamen gut drei Prozent drauf“, resümiert Slabke. „Das ist eine massive makroökonomische Veränderung.“ Der Aktienkurs stürzte auf unter 100 Euro.

Doch der Immobilienmarkt reagierte anders als erwartet. Statt eines Preiscrashs fror der Markt ein. Der Grund liegt laut Slabke im effizienten deutschen System: „Dank unseres Festzinsmarktes hat auch niemand auf der Zinsseite Druck.“ Verkäufer mussten nicht verkaufen und hielten an ihren Preisvorstellungen fest. Das Transaktionsvolumen brach um über 50 Prozent ein. Für Hypoport bedeutete dies eine massive Anpassung. Das Unternehmen fokussierte sich, stellte junge, noch nicht profitable Initiativen ein und passte in partnerschaftlichen Gesprächen die Preismodelle an. Das Learning aus der Krise: „Wir brauchen eine höhere Profitabilität, ehe wir wieder stärker in neue Themen investieren können“, so Slabke.

„Massiver Mangel“: Warum der Markt vor einem neuen Aufwärtstrend steht

Die Talsohle scheint durchschritten. Seit dem Tiefpunkt im Mai 2023 hat sich der Markt stabilisiert; 2024 erlebte der Käufer- und Verkäufermarkt einen klaren Turnaround. Die Preise für Bestandsimmobilien zogen im Schnitt bereits wieder um fünf Prozent an. Der entscheidende Treiber für die Zukunft ist für Ronald Slabke eindeutig: „Die Ursache, warum die Preise steigen, ist der massive Mangel an Wohnraum, den wir in Deutschland haben.“

Dieser Mangel verschärfe sich Monat für Monat. Die Gründe sind vielschichtig: Neubauten sind eingebrochen (Slabke erwartet nur noch 200.000 Fertigstellungen statt der benötigten 500.000), die Netto-Migration in die Metropolregionen ist hoch und der Mietmarkt “eingefroren”, weil aufgrund der Diskrepanz zwischen Bestands- und Neumieten niemand mehr umzieht. Slabkes Prognose für Anlegende und Kaufinteressierte ist daher deutlich: „Wir werden irgendwann darüber lachen, wie billig damals die Immobilien waren.“

Appell an die Politik: Den gordischen Knoten lösen

Damit sich die angespannte Lage löst, sieht der Hypoport-Chef die Politik in der Pflicht. Er appelliert, der Bestand müsse beweglich bleiben. Die „absurde transaktionssteuernde Belastung“ durch die Grunderwerbsteuer müsse, zumindest für den Ersterwerb durch junge Familien, „ersatzlos weg“. Gleichzeitig plädiert er für eine Liberalisierung der Mietspiegel, um einen sanften Druck zu erzeugen, damit beispielsweise ältere Menschen aus zu großen Wohnungen in passendere umziehen.

Um den Neubau zu beleben und um serielles Bauen zu ermöglichen, fordert Slabke radikale Schritte: eine Vereinheitlichung des Baurechts auf Bundesebene statt 16 einzelner Landesbauordnungen und eine Senkung der Mehrwertsteuer für den Wohnungsbau.

Für Kaufinteressierte bleibt die Lage herausfordernd, aber der Trend ist klar. Der Aufbau von Kompetenz und die Einbindung der Familie zur Stärkung des Eigenkapitals sind laut Slabke entscheidender denn je.